こんにちは！北海道〜東北の倉庫・工場の建設会社「戦略倉庫」の久保です。

 

事業用地と呼ばれる、倉庫や工場を建てるための土地はどうやって探せばよいのでしょうか？

倉庫や工場はどこにでも建てられるという訳ではない上、広さが必要だったり、大型トラックが乗り入れられる道路が必要だったりと、住宅用地とはチェックポイントも異なります。

 

そこで今回のコラムでは、倉庫や工場のための事業用地の探し方について解説。

エリアの絞り方や物件の具体的なチェックポイント、購入前の確認点などをご紹介します。

 

 

倉庫・工場の事業用地の探し方は？ エリアの絞り方や予算の確認

事業用地とは、事業を行い、利益を得ることを目的とした土地のこと。

特に工場や倉庫、配送センターといった、ものの生産・保管・流通に関わる施設のための土地を指すことが多いです。

 

さまざまある事業用地の中から、自社の倉庫や工場の条件に合った土地を見つけるにはどんな探し方をすれば良いのでしょうか？

エリアの絞り方や確認しておくべき予算についてご紹介します。

 

事業用地のエリアの絞り方

まずは、倉庫や工場の用途に合わせて大まかにエリアを絞ってみましょう。

 

倉庫や工場はどこにでも自由に建てられる訳ではなく、どこにどのような建物が建てられるかは、都市計画法の「用途地域」によって定められています。

 

用途地域ではエリアを13地域に区分し、そのうち工業用地としての区分は準工業地域・工業地域・工業専用地域の3つ。

規模や用途によっては工業用地以外で建てられるケースもありますし、工業用地の3区分の中でも、危険性や周辺環境への影響度合いによってさらに厳しい制限がかけられています。

将来の都市計画を考慮することも大切です。

 

倉庫や工場に適した用途地域については、下記コラムで詳しくご紹介しておりますので、参考にしてみてください。

倉庫や工場に適している用途地域とは？その定義をチェック

 

さらに、こんなポイントをチェックしながら候補の事業用地を絞り込んでいきましょう。

 

立地の条件

大型トラックの乗り入れや、幹線道路や高速道路にアクセスしやすいかなどが主なチェックポイントです。

 

あわせて、駅やバス停など、公共交通機関の利便性も確認しましょう。

物流拠点や生産拠点として適しているかといった点だけでなく、その土地で働く人を集めやすいかを考慮することも大切です。

 

立地については、下記のコラムでも詳しくお話ししておりますので、あわせてご参考ください。

物流倉庫は立地が重要なポイント！適した立地の条件とは？

 

土地の条件や状況

必要とする倉庫や工場を建てられる広さ・建ぺい率・容積率などがある敷地かどうかの確認も必要です。

 

大きな倉庫・工場を建てるには地盤の強さも重要です。

地盤が弱かったり、埋没物があったりすると、土地を整備するのに費用がかかってしまいます。

 

インフラの整備状況

電気、ガス、水道などのインフラの状況についても、必要スペックを満たしているか確認をしておきましょう。

イチからインフラ整備を行うとなると、そこにも大きな費用がかかってしまいます。

 

事業用地の取得に必要な予算

予算と価格は、重要な条件のひとつ。

事前に予算を設定し、その予算内で事業用地を探すことになりますが、事業用地の取得時にかかる費用は、土地の価格だけではありません。

 

そのほか、以下のような費用がかかります。

想定される概算費用全体で予算を考えましょう。

• 土地代金
• 仲介手数料
• 建築費用
• 既存建物の解体費用
• 土壌汚染対策や地盤改良の費用
• 不動産売買契約時の諸費用
  ※諸費用とは、契約や登記にかかる印紙税、登録免許税、司法書士費用、固定資産税や不動産取得税などです。

 

 

事業用地の探し方で大事なのは現地でのチェック

先ほどご紹介した条件で候補地を絞り込んだあとは、必ず現地で物件をチェックしてください。

次のようなポイントに注目しましょう。

• 隣地との境界が確認されているか
• 隣地からの越境物がないか
• 大型トラックがスムーズに乗り入れできるか
• 敷地までの経路の道路幅は十分あるか
• 周辺で騒音、振動、悪臭などはないか
• 明るさや日照は十分あるか
• 既存建物の状況（解体予定の場合など）
• 周りの建物や住宅地との距離、人通りなど

 

注意しておきたいのが、木の枝や建物の屋根、ガス管などの越境物。

トラブルに発展してしまう可能性もあるため、事業用地の引き渡し前に改善をお願いするか、それが難しい場合は、将来的な改善を約束してもらえるよう「越境物の覚書」を作成するなど、対処しておくのがおすすめです。

 

また可能であれば、日中と夜間それぞれ現地を訪れてみましょう。

通学路が近ければ、日中のトラックの往来が危険と感じたり、夜間の人通りや車通りが少ない場合は、セキュリティの強化が必要に感じたりなど、足を運んでみて初めてわかることも多いはずです。

 

そのほか、以下のような点は土地の売主や現在の使用者にも確認しておきましょう。

• 隣地や周辺住民とのトラブルの有無
• 周辺住民の理解は得ているか
• 風水害の履歴
• 土壌汚染や地中埋設物の可能性

 

 

事業用地の購入時に確認する点、売買契約締結時の流れも紹介

その土地で目的の倉庫・工場の建築・操業が可能かどうかという点は、自分自身で行政へ確認する必要があります。

倉庫や工場の建設計画の初期段階で、信頼できる建設会社や設計事務所に相談し、協力を仰いだ上で事業用地探しや、条件の確認を進めることをおすすめします。

 

また、自治体によっては倉庫・工場の新設や工場用立地取得に対して、融資や補助金、減税制度などを実施していることもあるので、こちらもぜひ問い合わせてみましょう。

 

事業用地の購入の流れ

事業用地の売買契約締結の流れは以下のようになります。

1. 売買条件をまとめて買付け証明書を作成し、売主と交渉
2. 売買条件などの合意がとれたら、内容を反映した不動産売買契約書と重要事項説明書を作成
3. 手付金を支払い、不動産売買契約締結
   ※手付金は売買価格の10％程度が目安です
4. 残金決済と同時に物件の引渡しを受け、物件の所有権移転登記手続きを行う

 

 

倉庫・工場に必要な事業用地の探し方を知ろう

事業用地とは、住宅用ではなく事業用の土地のことで、特に倉庫や工場などものの生産や保管、流通事業に関わる施設用の土地のことをいいます。

 

倉庫や工場はどこにでも自由に建てられるわけではありません。

倉庫・工場の用途によって、建設可能なエリアが指定されていますので、まずはそこから候補地を絞り込んでいきましょう。

 

また、立地条件や土地の条件・状況、インフラの整備状況、周辺環境なども合わせて確認を。

現地へ足を運んで状況を直接確認したり、売主や現在の使用者に周辺状況を確認したりすることも忘れずに。

 

自治体によっては、事業用地の取得や倉庫・工場の建設に補助金を用意していたり、減税などを行なっている場合もありますので、ぜひ問い合わせてみてくださいね。

 

戦略倉庫では、約1,000通りのシミュレーションから最適なプランをご提案することで、低コストで高品質な倉庫や工場を短納期で建築可能です。

北海道や東北で倉庫・工場の建築をご検討の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。