こんにちは！北海道～東北の倉庫・工場の建設会社「戦略倉庫」の久保です。

 

不動産投資はアパートやマンションなど居住用物件で行うイメージがありますが、実は倉庫や工場でも可能です。

 

倉庫や工場の不動産投資は、居住用物件ではないからこその特徴や注意点があります。

 

そこで今回は、倉庫や工場による不動産投資のメリットとデメリットを解説。

不動産投資で節税する仕組みについてもご紹介しますので、不動産投資を検討している方はぜひご覧ください。

 

倉庫・工場で不動産投資をするメリットとは？

不動産投資とは、建物を運用して利益を得るという投資方法です。

 

アパートやマンションを貸し出して家賃収入を得るというイメージがあるかもしれませんが、倉庫や工場でも不動産投資は可能です。

 

倉庫・工場での不動産投資だからこそのメリットには以下のようなものがあります。

 

メリット1：用途が幅広い

居住用のアパートやマンションは住居としての貸し出しが必須ですが、倉庫や工場の用途は倉庫・工場だけには限りません。

 

自由にリフォームできる契約にすれば、倉庫・工場として使用する以外にもオフィスや店舗、カフェ、ショールーム、フィットネスジムなど、さまざまな用途に使ってもらえます。

用途が幅広ければ借り手の幅も広がるでしょう。

 

メリット2：メンテナンスコストが抑えられえる

通常、居住用物件はオーナーがリフォームをして室内をきれいにしてから貸し出します。

 

しかし、テナント物件は借り手が内装工事やリフォームなどを行うのが一般的。

退去時の原状回復も借り手の責任です。

 

そのため、居住用物件と比べて物件の維持やメンテナンスにかける費用を抑えることができます。

 

メリット3：利回りが高い

利回りとは投資金額に対する利益の割合です。

不動産投資の場合は、物件取得費用に対してどのくらい収益（賃料収入）があるかという数値です。

 

一般的にアパートやマンションといった居住用物件の利回りは5％前後が多いのに対し、倉庫や工場では8～20％と利回りが高い傾向があります。

 

倉庫や工場は居住用物件に比べてメンテナンスコストが抑えられるのがその理由です。

利回りが高いということは、より多くの利益を得られるということになります。

 

メリット4：立地の影響を受けづらい

居住用物件は駅や商業施設の近くなど、利便性の高い立地かどうかで需要が異なります。

 

一方、倉庫や工場に求められる立地は住宅とは違う条件のため、駅や市街地から離れていることがマイナスにならないこともよくあります。

 

倉庫の立地としては土地の広さや幹線道路や高速道路へのアクセスの良さなどを見られるでしょう。

 

 

倉庫・工場で不動産投資をするデメリット・注意点も確認！

倉庫や工場による不動産投資の注意点も知っておきましょう。

 

デメリット1：居住用物件よりも固定資産税が高い

工場や倉庫は広い敷地に大きな建物を建てるので、建物や土地の価格が高い分、固定資産税も高くなることに注意を。

 

また、居住用物件が建っている土地は固定資産の軽減措置が大きいため、同じ敷地面積だとしても、倉庫や工場を運用している方が固定資産税が高くなります。

 

デメリット2：賃料未納や貸出先企業の倒産リスクがある

倉庫や工場の賃料は居住用物件よりも高額なことがほとんどなので、安定した収入を見込める反面、賃料がきちんと振り込まれないと損失も大きなものになってしまいます。

 

企業への貸し出しが多いと思いますが、貸した企業の業績が悪化して賃料を滞納されたり、倒産してしまったりするリスクも頭に入れておきましょう。

 

賃貸契約を結ぶ前に、貸出先企業の業績や経営上の業績についてもしっかり調査・確認が必要です。

 

 

倉庫・工場などの不動産投資で節税できる？仕組みも確認

居住用物件はもちろん、倉庫・工場物件の不動産投資でも節税にも取り組めます。

 

不動産投資による節税の仕組みは、不動産投資に必要な費用（取得費、維持費など）を経費として計上することで課税所得を減らし、所得税と住民税を減らすというもの。

 

不動産投資は長い年月をかけて利益を回収していくもので、最初のうちは会計上赤字になることも珍しくありません。

 

そして、この不動産投資による赤字を「損益通算」で給与所得と相殺し、課税所得を減らすのです。

 

不動産の取得費は、減価償却という考え方で複数年かけて経費になります。

 

不動産投資で節税につながる減価償却の仕組み

減価償却とは、高額な資産購入に対して、購入年に費用全額を経費計上するのでなく、数年（耐用年数）に分けて経費計上するという会計処理。

 

新築の建物はその用途や構造によって耐用年数が定められています。

倉庫・工場の耐用年数は、木造で15年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造で38年です。

 

倉庫の耐用年数については「倉庫の耐用年数（寿命）とは？点検・修繕方法や減価償却も確認！」でも詳しく解説していますのであわせてチェックしてみてください。

 

例えば1億円で鉄筋コンクリート造の倉庫を建てた場合（耐用年数38年）、1億円の取得費は毎年約263万円ずつ、38年かけて経費計上するといったイメージです。

 

さらに、賃料収入や経費について以下の例で計算してみましょう。

• 年間の賃料収入：800万円
• 維持管理費：200万円
• 融資返済：500万円
• 減価償却費：263万円

 

不動産投資による賃料収入（800万円）から、経費（維持管理費200万円、融資返済500万円）、そして減価償却費（263万円）を引いたら、163万円の赤字になります。

 

この赤字分を、給与所得と損益通算することで課税所得を減らし、所得税と住民税を減らせるという仕組みです。

 

 

倉庫・工場で不動産投資は可能！メリットデメリットを知って判断を

倉庫や工場でも不動産投資は可能です。

 

居住用物件ではなく倉庫・工場だからこそのメリットとしては、用途が幅広い、メンテナンスコストが抑えられる、利回りが高い、立地の影響を受けづらいという面があります。

 

一方で、倉庫・工場による不動産投資は、固定資産税が高いことや賃料滞納や貸出先企業の倒産リスクなどに注意が必要です。

 

また、倉庫や工場の不動産投資は節税になる可能性もあるので、ぜひ上手に活用してはいかがでしょうか。

 

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