こんにちは！北海道〜東北の倉庫・工場の建設会社「戦略倉庫」の久保です。

 

倉庫や工場は、どこにでも建設できるわけではありません。

「用途地域」の種類によって、倉庫や工場が建設できない土地もあるのです。

 

今回は用途地域とは何かという基本から、その種類や倉庫・工場を建築することができる用途地域まで解説します。

ぜひ参考にしてくださいね。

倉庫や工場を建てる際に重要な「用途地域」って何？

用途地域とは、理想的な街づくりのために都市計画法で定められたルールのことです。

 

用途や目的が異なる建物が無秩序に混在すると、合理的な街づくりがしにくくなってしまいます。

それを防ぐために、例えばこのエリアには住宅をメインに建築するといったルールを定めているのです。

 

用途地域は全部で13種類あり、それぞれに立地規制や用途制限が設けられています。

ちなみに、都市計画を定める中で市街化区域と市街化調整区域の2つに分類されますが、用途地域は市街化区域のみに適用されます。

 

 

「用途地域」の種類と各定義をチェック！

13種類の用途地域について、それぞれどんなエリアなのか見ていきましょう。

 

第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な住居環境を保護するための地域です。

建物の高さは10mや12mなどに制限され、一戸建て住宅や低層マンションなどが建てられます。

 

住宅以外では床面積の合計が50㎡以下の一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小中学校、診療所なども建築可能です。

 

第二種低層住居専用地域

主に低層住宅の良好な居住環境を保護するための地域です。

高さ制限は第一種低層住居専用地域と同じですが、床面積の合計が150㎡以下の店舗も建てることが可能になります。

 

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域です。

建物の高さ制限はなく、2階建て以内で床面積の合計が500㎡以下の店舗や、幼稚園や大学などの教育施設、中規模な公共施設、病院や図書館なども建てられます。

 

第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域。

第一種中高層住居専用地域で建築可能な建物に加えて、床面積の合計が1,500㎡以下の店舗や事務所なども建築可能です。

 

第一種住居地域

住居の環境を保護するための地域です。

第二種中高層住居専用地域で建築可能な建物に加えて、床面積の合計が3,000㎡以下の店舗や事務所、ホテルなどが建てられます。

 

また、環境影響の小さい、ごく小規模な工場も建築可能です。

 

第二種住居地域

主に住居の環境を保護するための地域です。

第一種住居地域で可能な建物に加えて、床面積の合計が10,000㎡以下の店舗や事務所、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックスなどが建築可能となります。

 

環境影響の小さいごく小規模な工場も建てられます。

 

準住居地域

道路の沿道で、自動車関連施設などの立地に調和した住居の環境を保護するための地域です。

第二種住居地域で建築可能な建物に加えて、車庫や倉庫、一定条件の自動車修理工場や映画館・劇場、環境影響の小さい、ごく小規模な工場なども建てられます。

 

田園住居地域

農業と調和した低層住宅の環境を保護するための地域です。

第一種低層住居専用地域で建築可能な建物に加えて、幼稚園から高校までの教育施設や診療所、図書館、神社や農産物直売所なども建てられます。

 

近隣商業地域

近隣の住宅地の住民が日用品の買い物などをするための地域です。

ほとんどの商業施設や事務所、住宅、店舗、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックス、映画館、車庫・倉庫なども建てられます。

 

これらの建物には延べ床面積規制がなく、中規模以上の建築物も可能となります。

 

商業地域

商業などの業務の利便を増進するための地域です。

近隣商業地域よりもさらに緩和され、大規模な百貨店や映画館、銀行、風俗施設なども建てられます。

高層ビル群も建築可能で、ターミナル駅の周辺部などが指定されることが多いです。

 

準工業地域

環境の悪化をもたらすおそれのない工場やサービス業を営む店舗などの施設等が建築可能な地域です。

住宅や商店、ホテルや病院なども建てることができます。

 

危険性や環境悪化のおそれが大きい花火工場や、石油コンビナートなどは建設できません。

 

工業地域

主に工業の利便を増進するための地域。

どんな工場でも建てることができ、住宅や店舗も建築可能です。

ただし学校や病院、ホテルなどは建てられません。

 

工業専用地域

工業の利便を増進するための地域です。

どんな工場でも建てられますが、住宅や物品販売店舗、飲食店、ホテル、福祉施設、病院、学校などは建てられません。

 

 

倉庫や工場に適している用途地域とは？

13の用途地域について、建てられる建物の制限などを具体的に見てきました。

この中で、倉庫や工場を建設できるのは下記の10の用途地域です。

 

• 第二種中高層住居専用地域（自家用で危険物を貯蔵しないもの）
• 第一種住居地域（自家用で危険物を貯蔵しないもの）
• 第二種住居地域（自家用で危険物を貯蔵しないもの）
• 準住居地域
• 田園住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

 

ただし田園住居地域で建築できるのは、農産物の製造・貯蔵などのための倉庫・工場のみとなります。

 

また、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域や近隣商業地域、商業地域では、倉庫や工場の階数や広さなどの規模が制限されるため、後々の増改築などを行う際は注意が必要です。

騒音や異臭のする工場の場合は、さらに住居系地域での営業は難しくなります。

 

そのため、営業倉庫や工場の建設に適した用途地域は下記の3つということになります。

• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

 

ちなみに、倉庫は市街化区域だけでなく市街化調整区域にも建築されることもあります。

ですが、建築基準法・都市計画法により、市街化調整区域では原則「倉庫業を営む倉庫」を登録することができません。

 

基本的には開発行為許可が必要となりますので、市街化調整区域での倉庫業をご検討の場合は、建設前に各地方自治体に確認を取りましょう。

倉庫や工場は適した用途地域に建設しよう

市街化区域には、そのエリアの用途を定めた13の用途区域があります。

 

それぞれに建築可能な建物の制限があり、倉庫や工場の建設に適した用途区域は準工業地域、工業地域、工業専用地域の3つです。

営業する倉庫の種類や規模に応じて、適したエリアで建設することがポイントです。

 

戦略倉庫では、約1,000通りのシミュレーションから最適なプランをご提案することで、低コストで高品質な倉庫や工場を短納期で建築可能です。

北海道や東北で倉庫・工場の建築をご検討の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。